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S’ils n’étaient que 3.6 millions

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6% de la population française n’est pas logée ou l’est de manière indigne. Si ce phénomène ne concerne « que » 3,6 millions de personnes en France, il faut y ajouter 5,1 millions de personne en situation de réelle fragilité de logement à court ou moyen terme, que la crise actuelle peut faire basculer rapidement dans la première catégorie. 13% de la population dans une telle précarité, cela s’appelle une bombe sociale.

Le rôle de l’Etat doit donc être celui d’un démineur dont le travail s’étalerait sur plusieurs années. Le marché du logement ayant un temps caractéristique d’évolution de l’ordre de l’année, l’Etat-démineur ne pourra voir les effets des mesures prises qu’à cet horizon. Tout effet d’annonce ainsi que toute volonté d’une résolution rapide de la crise du logement sera ainsi vaine.

Cette note a pour objectif d’identifier quelques variables clé de la problématique du logement en France et de suggérer des pistes de réflexion afin de détendre le marché. Il est selon nous nécessaire de produire un choc de l’offre sur le marché du logement en agissant sur deux variables principales : le foncier et la réglementation ayant trait à la construction.

UN MARCHE TENDU

Les tensions sur le marché du logement sont multiples. Il est indispensable de bien les comprendre afin de ne pas se laisser aller à des raisonnements trop rapides.

Le manque de logement en France s’explique moins par la démographie que par la modification des comportements sociologiques. De 1968 à 2007, la population française a augmenté de 24% alors que le parc de logements a progressé de 72%. Même si la vitalité démographique a atteint des sommets jamais observés depuis la fin du Baby Boom et que l’INSEE prévoit une augmentation de 157 500 personnes par an d’ici 2050, il semble que l’explication principale ne soit pas à chercher dans cette direction.

Il faut plutôt considérer les conséquences du « Choc sociologique » qui a vu l’éclatement de la cellule familiale[1], la croissance effrénée du nombre de ménages (+67% de 1968 à 2007) dont 65% ne sont constitués que d’une ou deux personnes, l’explosion du nombre de divorces qui entraine (entre autre) une forte augmentation du nombre de familles monoparentales (20% en 2005 contre 9% en 1968) pour expliquer ces tensions quantitatives sur le parc de logement. Si on y ajoute le vieillissement de la population (58% des ménages de personnes vivant seules sont âgées de plus de 55 ans) et les mobilités professionnelles générant des résidences doubles, on comprend mieux pourquoi le marché du logement a du mal à suivre ce choc sociologique.

A ces tensions quantitatives s’ajoutent également des tensions sur les prix des logements. On montrera que ces tensions sont certes corrélées mais que leurs relations de dépendances n’obéissent pas uniquement au schéma classique de l’offre et de la demande.

Les prix moyens des logements neufs ont doublé en 10 ans avec la particularité étonnante que les prix dans l’ancien ont progressé plus vite que les prix du neuf durant la même période alors que le marché de l’ancien n’est pas tributaire des coûts et des délais de production. On constate également que le ratio du prix de l’immobilier rapporté au revenu disponible des ménages a augmenté de 70% depuis le début des années 2000 alors qu’il était quasiment stable depuis 1970. Le taux d’effort[2] est d’autant plus important que le revenu du ménage est faible et que les personnes le constituant sont jeunes.

A ces tensions s’ajoutent enfin des tensions qualitatives sur le parc de logements. Si les conditions sanitaires ont fortement progressé depuis 20 ans[3], il n’en reste pas moins que, selon l’INSEE, 53,2% des ménages ont une « difficulté de confort » au sein de leur résidence principale en 2008. La surface moyenne des logements a augmenté de plus de 15% en 30 ans ce qui a eu pour effet de diminuer le phénomène de surpeuplement, même si 9% des ménages en souffrent encore.

Les efforts pour soulager les tensions qualitatives sur le marché du logement ont été importants depuis 30 ans mais ils vont devoir changer de nature. Le logement étant responsable de 15% des émissions de gaz à effet de serre et de 35% de la consommation d’énergie du pays, il serait souhaitable de mieux prendre en compte les performances énergétiques des bâtiments (à la fois neufs mais surtout anciens) et d’encourager leur mise aux normes si l’Etat souhaite que les objectifs du Grenelle de l’Environnement soient atteints[4].

AGIR SUR LE FONCIER

La plupart des acteurs du marché du logement s’accordent pour dire que l’insuffisance de la mobilisation des terrains constructibles est la principale cause de la crise du logement.

S’il est juste de dire le foncier « physiquement disponible »  n’est pas rare, force est de constater que c’est l’insuffisance de la production foncière par rapport aux besoins  qui est la cause de l’envolée des prix. Pourtant, on n’observe pas de mise en vente massive de foncier dans notre pays.

Ce paradoxe apparent tient au fait que les propriétaires de terrain à bâtir savent que le temps joue pour eux car les terrains ne cessent de prendre de la valeur, contrairement à d’autres produits financiers. Quand on sait que le système fiscal taxe peu la détention des terrains constructibles et impose les plus-values de manière fortement régressive dans le temps, on comprend mieux pourquoi la rétention foncière est un comportement économique rationnel.

La première action à entreprendre serait de taxer fortement le foncier constructible non bâti de sorte que sa détention « passive » procure un rendement médiocre. Cette taxe devrait cesser de s’appliquer aux terrains en cours d’aménagement. Ainsi, les détenteurs de foncier auraient tout intérêt à céder leurs biens ou à y faire construire des logements.  Il faut que cesse la situation absurde où celui qui construit est davantage taxé que celui qui détient du foncier constructible sans l’utiliser.

Pour accélérer la fluidification du marché, des mesures fiscales devraient être prises. La première pourrait être un abattement fiscal (sur l’impôt sur les sociétés ou sur les plus values de cession par exemple) pour le cédant si  celui-ci vend son terrain à un organisme bâtisseur de logements sociaux. Cet abattement pourrait être modulé en cas de programme de constructions mixtes social/privé. L’idée fondamentale derrière cette mesure est de baisser le coût du foncier pour construire des logements sociaux. Une seconde mesure serait de supprimer les abattements sur le foncier car ils encouragent à la rétention.

Une deuxième action consiste à libérer du foncier détenu par l’Etat et les grandes entreprises publiques. L’effort de recensement des possessions de l’Etat doit être poursuivi en vue d’une cession à un juste prix. Certes, il ne faut pas négliger certaines « cultures ministérielles » ou d’entreprise mais il est grand temps que l’Etat (armée, ministères) et les entreprises publiques (SNCF, RFF, EDF, VNF…) cessent de faire de la rétention. Une autre piste à envisager, si l’Etat ne souhaite pas céder ses terrains, serait de proposer des baux emphytéotiques afin de promouvoir la création de logements sur ce type de terrains.

L’augmentation de la densification des agglomérations est une troisième piste à explorer. La surélévation des bâtiments déjà construits posant des problèmes techniques difficilement supportables, il semble plus opportun d’augmenter le COS dans certains quartiers, sans pour autant créer des immeubles de trente étages en plein  centre de Paris ou Lyon.

Enfin, le marché du foncier est peu liquide et très opaque. Si les mesures précédentes visent à le fluidifier, peu de propositions sont faites en ce qui concerne sont opacité. On constate aujourd’hui que le coût de communication des actes n’est pas négligeable et que les fichiers des actes de mutation sont chers et peu accessibles. Cette opacité du marché ne peut que nourrir la spéculation foncière. On pourrait s’inspirer de l’Allemagne ou des Pays Bas où les actes de vente sont transmis aux pouvoirs publics ou encore des Etats Unis ou de l’Angleterre ou les données foncière sont publiques. Un marché du logement liquide et transparent sera ainsi plus efficient et moins sujet à la spéculation.

 

II. AGIR SUR LA REGLEMENTATION 

L’environnement dans lequel évolue le marché immobilier est peu propice à son développement. Sans entrer dans des détails trop techniques, nous pensons que c’est la philosophie générale de la réglementation immobilière qui est à revoir afin que les différents acteurs (promoteurs, investisseurs, pouvoirs publics…) prennent leurs responsabilités de manière sereine.

La première action à entreprendre serait de diminuer le temps public. Aujourd’hui, les compétences en terme de logement sont éclatés entre l’Etat pour les dispositifs d’aides, les collectivités locales et l’Etat pour les autorisations, les délégataires des aides à la pierre qui ne sont jamais sur le même échelon territorial etc.  Il en est de même au niveau de la planification spatiale ou chacun décide de sa politique à son échelle locale, sans cohérence globale. Les décisions publiques se prennent ainsi dans une logique séquentielle où chacune des strates administratives donne son/ses autorisations l’une après l’autre, sans se soucier de ce que diront des autres… Le temps public s’en trouve ainsi fortement ralenti.

Il est donc temps de revenir à un outil de planification pluriannuelle étatique pour les décisions structurantes. Cet outil aurait, au niveau local, des guichets uniques regroupant sur un territoire tous les intervenants publics de l’acte de construire (données statistiques sur les besoins, autorisations, aides). Le but serait que les acteurs publics et privés travaillent ensemble dès la genèse des projets immobiliers, en supprimant la logique séquentielle pour passer dans une logique de prise de décision collégiale. Ainsi, les différents acteurs pourraient travailler ensemble autour d’un Projet et en appréhender toute sa complexité avant même le début de la mise en chantier.

Cet outil centralisé pourrait en outre générer des statistiques pertinentes pour savoir quels types de logements construire sur quels territoires et à quels prix : il s’agit d’inverser les pratiques en ayant une connaissance plus fine des besoins au niveau local. C’est le type de logement à bâtir qui doit s’adapter aux réalités du terrain : il serait bien naïf de se contenter de bâtir sur un territoire des logements inadaptés en espérant que le marché se régulera tout seul…

De manière générale, revenir à une planification étatique pluriannuelle permettrait de rétablir une stabilité réglementaire. En effet, il est inconcevable que la réglementation change tous les ans alors que la réalisation des opérations immobilières prend en moyenne 5 ans. Il en est de même pour la fiscalité sur l’immobilier frappant les acheteurs : promoteurs et investisseurs ont horreur de l’incertitude.

Une seconde action consisterait à créer des procédures accélérées pour des projets d’envergure ou à l’impact social crucial. Après tout, quand il s’agit de construire rapidement pour de grandes manifestations sportives (Jeux d’Albertville, Coupe du monde de football), la France sait très bien le faire…Dans le même esprit, il serait bon de légiférer pour encadrer les recours abusifs et les rackets organisés au permis de construire qui ralentissent considérablement les projets et découragent l’ensemble des acteurs de la filière.

Enfin, il faut agir véritablement sur la fiscalité. Une mesure comme (feu) la déductibilité des intérêts d’emprunts n’a jamais incité personne à investir dans un logement pour le louer alors que son coût (1,2 milliards d’euros par an) était trois fois supérieur au montant des aides à la pierre. Il faut combattre ce type de mesures dont les effets ponctuels et à long terme (à cause de l’inertie du marché) sont dévastateurs.

 

III. QUE FAIRE SUR UN PARC DEJA CONSTRUIT ?

Il faut cesser les mesures électoralistes et autres coups d’éclats médiatiques dans ce domaine.

Le dernier en date, le blocage des prix des loyers à la relocation, permettra peut être un meilleur taux de rotation dans les logements[5] et un freinage de l’augmentation des loyers. Mais il engendrera à coup sûr une baisse du rendement locatif pour les propriétaires qui ne seront pas encouragés à effectuer des travaux (entretien, améliorations des performances énergétiques etc.). Pire encore, il est possible que les propriétaires, notamment dans les grandes villes, préfèrent louer leur appartement en saison à des touristes ce qui réduirait encore l’offre.

Il serait à notre avis plus efficace de cibler des aides pour ceux qui en ont le plus besoin, en laissant le marché évoluer à la hausse comme à la baisse. Ces aides pourraient être des APL ou bien une contre garantie de l’Etat en ce qui concerne la caution du logement, notamment pour les étudiants. Coupler ces aides à une surveillance accrue des abus[6], quitte à les sanctionner fiscalement (voire juridiquement pour certains) permettrait de revenir à des rapports apaisés entre locataires et propriétaires.

Une seconde mesure serait d’instaurer une forte taxe sur le non occupé réel. Il y avait environ 7% de logements vacants en 2011 (sur 33,7 millions en 2011), dont une grande partie l’était pour des raisons administratives (succession, vente en cours etc.). Néanmoins, remettre ne serait ce que 10% de ces logements vacants sur le marché représenterait un afflux de 200 000 logements supplémentaires d’un coup, ce qui n’est pas rien !

Le plus gros chantier concerne la rénovation énergétique des bâtiments. En effet, comme le logement est responsable de 35% de la consommation d’une énergie qui deviendra inéluctablement de plus en plus chère, il est nécessaire de proposer des mesures à même d’améliorer l’efficacité thermique des bâtiments. Si de (trop) nombreuses normes existent concernant les constructions neuves, force est de constater que de nombreux bâtiments anciens sont de véritables épaves thermiques. Il incombe aux propriétaires de les rénover. Pour ce faire, il faudrait taxer significativement[7] les bâtiments qui n’obéissent pas aux critères de performances énergétiques afin d’inciter les propriétaires à faire des mises aux normes. Ces travaux pourraient faire l’objet d’un crédit d’impôt. Parmi les mesures envisagées, l’installation de panneaux solaires thermiques[8], destinés à produire de l’eau chaude[9], pourrait diminuer grandement la quantité d’énergie consommée ainsi que les tensions sur les réseaux électriques.

 

CONCLUSION

Les idées ne manquent pas afin de mettre sur pieds une politique du logement cohérente. Le logement n’est pas un marché comme les autres, régi uniquement par les lois de l’offre et de la demande. Au contraire, il a besoin, pour évoluer de manière raisonnable, d’un cadre général étatique au sein duquel chacun des acteurs exerce sa liberté de construire, d’autoriser ou d’investir de manière libre.

Aux mesures développées dans cette note s’ajoutent des mesures plus techniques destinés à rendre la construction de logements neufs moins chères (réduction de la TVA, des taxes locales et redevances, forfaitisation des honoraires et des dépenses proportionnelles du côté du promoteur, encadrement du tarif des assurances et mise en place d’une assurance étatique spécifique au secteur du logement etc.). C’est une autre condition sine qua non si l’on veut pouvoir proposer des logements neufs à des prix abordables.

L’Etat doit donc revenir aux commandes pour ce qui concerne la politique du logement afin d’apaiser toutes les tensions qui minent ce secteur. La bombe sociale n’a pas encore explosé mais nul doute que si les rangs mal logés continuent à grossir, la déflagration se fera entendre jusque dans les couloirs des ministères !

 


[1] Le nombre moyen de personnes par logement est passé de 2,8 en 1978 à 2,3 en 2006 soit une chute de 18%.
[2] Rapport entre les revenus et l’ensemble {loyer+charges}
[3] L’inconfort sanitaire touchait 15% des logements en 1984 contre 1,5% des logements en 2006.
[4] Réduction de 38% de la consommation d’énergie et de 50% des émissions des gaz à effet de serres d’ici 2020 selon le plan « Bâtiment » du Grenelle II.
[5] Et ainsi une meilleure adéquation entre le logement (taille/loyer) et ses occupants (revenus, nombre de personnes présentes sous le même toit)
[6] Loyers exorbitants sur les appartements à petites surfaces ou loyers supplémentaires versés au noir exigés par certains propriétaires par exemple.
[7] Imposer une taxe de 500€ par an s’il y a 10 000€ de travaux de rénovations à faire n’incitera jamais un propriétaire à les entreprendre…
[8] Ces panneaux sont fabriqués de façon standard. Le retour sur investissement d’une installation « thermique » est de moins de 2 ans. Ils peuvent être installés sur les toits et, couplés à un « ballon d’eau chaude », ils peuvent proposer de l’eau chaude même hors des périodes d’ensoleillement.
[9] Pour le chauffage, la climatisation ou les machines à laver.


Pour un choc d’offre sur le marché du logement
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Résumé : Le prix du logement devient écrasant pour de très nombreux ménages. Or la flambée des prix a été largement alimentée par les politiques successives de solvabilisation de la demande, qui ont subventionné les propriétaires vendeurs tout en poussant les classes moyennes à s’endetter lourdement. Afin de relâcher la pression sur les prix des logements, les Gracques proposent un choc d’offre immobilière.


Le prix du logement : trois problèmes en un 


Depuis le milieu des années 2000, les Français consacrent en moyenne un quart de leur budget à leur logementet à son fonctionnement énergétique (chauffage, éclairage). Cette part n’était que de 16% en 1960. 10% du revenu individuel disponible a été donc capté, en 50 ans, par ce seul poste de dépenses, soit l’équivalent en termes de pouvoir d’achat de l’ensemble des hausses d’impôts depuis 1970.


La hausse du prix des logements pose simultanément un véritable problème de justice sociale. D’abord, cette hausse des coûts exclut d’emblée une part de la population de l’accès au logement décent. Dans son rapport annuel de 2010, la fondation Abbé Pierre dénombrait 3.5 millions de mal-logés et 6.5 millions de personnes en état de « fragilité », susceptibles de basculer dans la première catégorie. La fondation imputait notamment cette fragilité au recul des « marges budgétaires » des Français, dont 15 millions jouent, selon le médiateur de la République, leurs fins de mois à 50 ou 150 euros près. Que les loyers (48% des Français du premier quintile de revenus étant locataires, contre seulement 18% dans le quintile le plus aisé) continuent d’augmenter au rythme moyen de 3.2% par an et ces familles seront prises à la gorge avant la fin de la prochaine législature.


Enfin, le prix du logement présente un enjeu de redistribution et de confort de vie des classes moyennes. L’augmentation des dépenses contraintes des ménages simplement modestes (jusqu’à 1750 euros/mois) a été deux fois supérieure, en proportion, à la hausse des dépenses contraintes des ménages aisés (9ème décile de revenu). Le député Jean-Marie Le Guen parle ainsi de « crise globale » en région parisienne, affectant le commun des familles. A la location comme l’achat, on relèvera également le caractère « régressif » du prix du mètre carré : les appartements de petite surface, majoritairement occupés par les moins fortunés, atteignent dans les grandes villes des prix prohibitifs lorsqu’on les rapporte à leur taille. Les grands appartements, s’ils sont plus onéreux en valeur absolue, font ainsi figure de bon rapport surface/prix pour leurs occupants.


Un nécessaire changement de paradigme


La formation d’un prix repose principalement sur l’offre et la demande. La demande de logement elle, a explosé en deux générations sous l’effet de deux facteurs : l’augmentation de globale la population d’une part, et la réduction de la taille moyenne des foyers d’autre part. Ce dernier phénomène qui s’expliquait, pour la génération précédente, par la généralisation du modèle de famille nucléaire (on ne vit plus sous le même toit que ses parents ou grands-parents), s’explique aujourd’hui par un éclatement des cellules familiales lié à l’augmentation du taux de divorce : lorsqu’un couple se sépare, il lui faut deux logements au lieu d’un.


L’offre, elle, n’a pas connu de croissance naturelle comparable. Si la France a beaucoup construit pour reconstruire durant les trente glorieuses, la raréfaction du foncier disponible dans les grandes agglomérations n’a pas permis de multiplier les logements neuf à la hauteur de la demande. S’en est suivi une hausse des prix sans précédent, que les spécialistes n’hésitent pas à qualifier de bulle immobilière. En France, les prix moyens à l’achat ont ainsi doublé entre 2001 et 2011.


Or la réponse des gouvernements successifs dans ce domaine a été d’accroître les aides, notamment à l’achat, pour soutenir les ménages face à l’envol des prix. C’est la logique de (feu) la défiscalisation des intérêts d’emprunt ou du nouveau prêt à taux zéro. Mais en solvabilisant la demande, nous avons versé de l’huile sur le feu : cette stratégie a évidemment alimenté la spirale ascendante des prix. Elle est par ailleurs dangereuse, dans la mesure où elle incite les ménages à un très fort endettement (l’enquête logement Insee de 2006 avait montré que 565 000 ménages propriétaires avaient rencontré des difficultés pour payer leurs charges ou remboursements de prêts immobilier) et profondément inégalitaire puisqu’elle injecte de l’argent public dans des opérations commerciales bénéficiant aux propriétaires vendeurs.


Pour un choc d’offre immobilière


Un gouvernement nouvellement élu pourrait trouver, dans une politique de logement intelligente, le moyen de rendre du pouvoir d’achat aux ménages tout en répondant à une forte préoccupation sociale. Parvenir à diminuer les dépenses moyennes de logement de 10% correspondrait à une hausse moyenne du pouvoir d’achat de 2.5%, soit l’équivalent de l’effort fiscal qui sera globalement demandé aux français pour rétablir l’équilibre des finances publiques.


En premier lieu, il faut mettre en place les conditions d’un choc d’offre sur le marché du logement. Deux moyens existent pour créer un tel choc, à la fois dans le parc privé et dans le parc social : multiplier la construction de logements neufs et améliorer le taux de remplissage du parc existant. 


Des solutions existent, d’abord, pour libérer la place de construire de nouveaux logements dans les zones de forte pression démographique. Le député Jean-Marie Le Guen a rappelé aux responsables du grand Paris que d’importantes marges de constructibilité existent, en raison de grandes réserves foncières accumulées notamment par certains opérateurs de l’Etat (SNCF, RFF, RATP, EDF). Les anciennes gares de triage, les sites de production électrique désaffectés sont effectivement légions dans les agglomérations, souvent en plein centre-ville. Sans mettre en péril le développement futur des transports en commun ou de l’approvisionnement énergétique, de très larges sites pourraient être libérés à brève échéance pour construire des logements. La SNCF et RFF se sont déjà engagées dans cette direction : RFF a identifié 4 000 hectares de terrains cessibles. La SNCF a prévu, de son côté, de libérer de quoi construire cinq à six mille logements d’ici fin 2012. Certaines zones, comme le 16ème arrondissement à Paris sont accessoirement insuffisamment denses : toujours selon Jean-Marie Le Guen, 2 000 logements supplémentaires pourraient être édifiés sur les simples contre-allées de l’avenue Foch. L’éternel prétexte du manque de foncier doit donc être remis en juste perspective.


Par ailleurs, qui ne peut pas construire en largeur peut toujours construire en hauteur. Sans faire de Paris ou de Marseille de nouveaux Manhattan, il est possible d’adapter la taille des bâtiments pour ajouter une « couche » supplémentaire à la surface habitable. Selon une étude-test menée sur douze rues parisiennes, un surhaussement des immeubles permettrait de gagner 466 000 m2 sur ces seules artères moyennes. Pour ce faire, seules quelques adaptations aux règlements d’urbanisme sont nécessaires : il suffirait, dans une majorité de cas, d’amender les articles des plans locaux d’urbanisme régissant la hauteur limite des bâtiments, notamment par rapport aux rues qui les bordent. A Paris par exemple, seules quelques axes (la perspective des champs Elysées par exemple) et trois zones (le Marais, le 7ème arrondissement et le jardin du Luxembourg) bénéficient d’une protection juridique particulière du point de vue de la hauteur des constructions ; partout ailleurs, des simples articles du PLU et un « plan des hauteurs » définissent respectivement les grandeurs relatives et absolues maximales des immeubles. Autoriser l’ensemble des copropriétés à rajouter, par dérogation à ces documents, un étage aux bâtiments permettrait d’améliorer sensiblement l’offre disponible. Un dispositif d’incitation financière, par exemple par une défiscalisation des travaux, permettrait de rendre attractif ce type d’opérations. Ces aménagements, s’ils sont correctement pensés, ne porteront nullement atteinte à la qualité de vie, les grandes villes s’étant, historiquement, toujours élevées sans pour autant que leur attrait diminue.


Outre la construction, une meilleure utilisation des espaces existants permettrait d’enrichir l’offre de logements. L’INSEE dénombrait fin 2010 plus de 2 millions de logements individuels et collectifs vacants. Une part substantielle de ces logements n’est pas inoccupée sans raison (il peut s’agir de logements en cours de vente, en attente de règlement de succession, ou de logements de fonctions en attente d’attribution) ; une autre part de ces habitations est vide parce qu’insalubre. Mais si seulement 10% de ces logements sont habitables, la réintroduction soudaine de 200 000 logements sur le marché correspondrait à près de 50% des logements construits en un an. Or pour optimiser la rotation du parc privé, il existait jusqu’en 1965 une imposition du « loyer fictif ». Une telle correction du revenu imposable, dont on pourrait exonérer la résidence principale, serait une incitation à ne pas laisser de logement secondaire vacant : se voir imposer sur un « loyer fictif » alors que l’habitation concernée est inoccupée fait évidemment réfléchir. Les Gracques proposent d’étudier la faisabilité d’une telle mesure.


Les logements sociaux ne doivent pas être en reste. En ce qui concerne la construction, le problème est largement affaire de courage politique et de positionnement institutionnel. La loi SRU, dont le fameux article 55 impose aux communes de plus de 3 500 habitants (1 500 en région parisienne) de se doter de 20% de logements sociaux, fait l’objet d’un bilan pour le moins décevant. Depuis l’adoption de la loi en 2000, près de la moitié des communes assujetties à la loi (de l’ordre de 400 pour environ 800 villes concernées) n’ont construit aucun logement social. Pour ce faire, les Gracques soutiennent l’idée, mise en avant par Martine Aubry, d’une quote-part obligatoire de logements sociaux et d’accessions à la propriété dans tous les nouveaux programmes de construction. Toutefois par souci de cohérence, il est préférable de limiter la quote-part minimale de logements sociaux à 20%, sous peine de défavoriser les communes qui respectent déjà la loi SRU (la quote-part d’un tiers proposée par la même Martine Aubry étant inadéquate de ce point de vue).


Rappelons enfin que les préfets ont d’ores et déjà le pouvoir de se substituer aux collectivités qui ne respectent pas la loi SRU : ils s’en abstiennent, notamment, pour ne pas se heurter à de puissants élus locaux dont l’aura à Paris dépasse souvent la leur. Un engagement du Président de la République nouvellement élu à soutenir systématiquement les préfets dans cette démarche serait une manifestation utile de sa volonté de bien loger les Français.